国务院常务会议审议通过的“14号文”提出让商品住房回归商品属性，旨在推动房地产转型发展，满足改善性需求并促进市场稳定。具体内容如下：
2023年8月25日国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14号文”），近期已传达至各城市及部委机构。该文件是继7月中央政治局会议重新定调楼市后，房地产领域的又一重大举措，旨在构建房地产发展新模式，解决住房问题。
核心目标：
加大保障性住房供给：重点针对工薪收入群体及城市引进人才，消除其购房焦虑，实现“居者有其屋”。
商品房回归商品属性：推动房地产业转型，满足改善性需求，促进“稳地价、稳房价、稳预期”，实现高质量发展。
政策内容解析
双轨制住房体系：未来住房将明确分为保障房与商品房两类，类似新加坡模式（组屋占比72%，私人住宅仅5%）。保障房价格通常为商品房的三分之一，但地段、品质及配套不逊色。
商品房属性调整：
过去政策强调“房住不炒”（居住属性），而此次提出“回归商品属性”，暗示商品房将兼具居住与投资功能，但需在市场化框架下运行。
政策通过“稳预期”措施（如销售端不限价、土地市场“价高者得”）推动市场化，例如合肥、成都等城市已取消土地最高限价，未来更多城市可能跟进。
实施路径与措施
试点城市选择：
城区人口300万以上大城市率先探索，包括上海、北京、深圳等35个城市。这些城市住房矛盾突出，需发挥表率作用。
存量资源盘活：
对库存大的城市，允许按市场化原则改建或收购存量商品房用作保障房，结合城中村改造、城市更新等工作推进，避免重复建设。
封闭管理机制：
保障房严格禁止变更为商品房流入市场，工薪群体购买的保障房不得长期闲置，转让或离职时由政府回购，确保“保障归保障、市场归市场”。
政策支持体系：
在建设资金、住房公积金、开发贷、个人住房贷款及税费等方面给予保障房倾斜，例如优化公积金使用、降低开发贷门槛等。
市场分化加剧：保障房满足基本需求，商品房聚焦改善性需求，形成差异化竞争。房企需提升产品开发、物业服务及综合能力，以适应充分竞争的市场环境。
市场化过渡信号：销售端取消限价、土地端“价高者得”等措施，表明政策正逐步回归市场化导向，未来房价将更多由供需关系决定。
历史政策衔接：业内认为此次改革是“二次房改”的2.0阶段，延续了1998年住房市场化改革及2009年相关探索的逻辑，旨在构建更成熟的住房制度。
