京东在房地产处于调整期时加速布局，主要通过拿地建房、分拆京东产发上市等方式扩张，虽面临负债等问题，但扩张需求促使其持续行动，同时其他互联网大厂也有类似“抄底”举动。 具体如下：
市场需求逐步恢复：今年1 - 4月，全国商品房销售面积同比微降0.4%，住宅销售面积同比增长2.7%；全国商品房销售额同比增长8.8%，住宅销售额同比增长11.8%。
4月价格有降温迹象：新房方面，4月销售价格比3月下滑的仅6个城市；相比去年4月，销售价格同比微降的有48城，同比上涨的有22城。二手住宅方面，销售价格环比上涨的城市为36个，比3月减少21个；同比上涨的城市为9个，比上月增加1个，同比微降的城市61个。总体来看，4月一线城市新房和二手住宅销售价格同比上涨，二三线城市降势趋缓。
开发投资情况：1 - 4月，全国固定资产投资（不含农户）147482亿元，同比增长4.7%；同期房地产开发投资金额同比减少6.2%，住宅投资下降4.9%，市场仍处于调整期。
“京东青年城”项目：今年5月4日启动，该项目地块是今年2月京东耗资31亿元在北京亦庄拿下，包含商业和居住地块。未来将建起近4000套家电、家具齐全，可拎包入住的员工公寓，该地块未来商品房销售指导价为5.8万元/平米，与周边二手房价格形成倒挂。
早期业务定位：2017年京东房产业务上线京东商城，早期定位主要是通过京东平台为开发商赋能，即房产电商，类似“线上链家”。
近年积极拿地：从财报披露情况看，近些年京东积极亲自下场拿地，项目涉及商业地产、产业园及住宅等。2020 - 2022年，京东为“购入土地使用权”支出的金额分别高达15.18亿元、78.25亿元和52.36亿元，3年累积支出近146亿元；同期“为在建工程支出的现金”分别为75.49亿元、88.68亿元和121.72亿元，3年累积支出近286亿元。
谋求分拆独立上市：今年4月，京东旗下子公司京东智能产发股份有限公司正式向港交所递表。京东产发拥有、开发及管理京东的物流设施和其他房地产物业。
发展历程
2007年京东开启自建物流体系战略，同年京东产发成立。早期主要靠京东零售及京东物流发展实现扩张，2018年开始独立运营。
2019年设立第一支核心基金，投资一线城市及卫星城市、二线城市已竣工建设项目等。
2020年设立开发基金，投资尚未竣工的物流设施项目，并开启海外扩张，在越南购买地块。
资产规模：截至2022年末，已开发、拥有或管理的现代化基础设施资产组合，包括219个物流园、13个产业园区和4个数据中心。
收入构成与毛利率：主要靠收租，2022年毛利率高达70.3%，毛利率提升得益于国内物流资产的并表以及已竣工投资物业出租率的攀升。
扩张情况：近年来似乎在加速“抄底”，2018 - 2022年，总建筑面积扩大的平均年复合增长率超40%。截至2022年底，资产管理规模总额约为937亿元，总建筑面积为23.3百万平方米。
面临问题
重资产与负债：买地建房再出租的商业模式使其面临重资产和不断扩大负债的问题。流动负债总额由2020年210.98亿元增长至2022年的231.81亿元；负债总额由2020年的223.26亿元增至2022年的475.17亿元。持续扩张必然继续增加负债。
融资成本：2021年融资成本为6.1亿元，2022年增至11亿元，同比增长80%。
向集团借款：截至2020年末 - 2022年末，应付京东集团贷款净额分别为143亿元、87亿元和88亿元。
资金情况：截至2022年底，流动负债净额为193亿元，2022年经营活动及融资活动产生的现金流入净额分别为17亿元和187亿元；投资活动产生的现金流出净额约为221亿元；2022年录得现金及现金等价物减少约17亿元。2021、2022年通过优先股融资分别筹集7亿美元和8亿美元，同年通过收购英国及荷兰项目扩张至欧洲。
继续扩张举措：今年4月，斥资2.5亿英镑（约合21.43亿元）收购高盛位于英国的大型物流资产包。
